gayrimenkul satış
Türkiye’de gayrimenkul satış işlemleri; doğru fiyatlama, sağlam evrak hazırlığı ve tapu sürecinin doğru yönetilmesiyle daha öngörülebilir hale gelir. Bu yazı, satışa hazırlıktan banka portföylerindeki fırsatların değerlendirilmesine ve satılık evleri incelerken yapılacak kontrollerine kadar temel noktaları anlaşılır bir çerçevede açıklar.
Bir konutu satmak ya da satın almak, yalnızca ilan verip alıcı bulmaktan ibaret değildir. Türkiye’de süreç; mülkiyetin doğrulanması, teknik ve hukuki kontroller, pazarlık, ödeme planı ve tapuda devir adımlarının birlikte yürütülmesini gerektirir. Küçük bir eksiklik bile zaman kaybına veya ek maliyetlere yol açabildiği için adımları sistemli ilerletmek önemlidir.
Gayrimenkul satış süreci nasıl işler?
Gayrimenkul satış süreci genellikle hazırlık, pazarlama ve devir olarak üç aşamada düşünülür. Hazırlık tarafında taşınmazın tapu bilgileri kontrol edilir; kat mülkiyeti durumu, bağımsız bölüm numarası, hisseli olup olmadığı, ipotek veya haciz kaydı bulunup bulunmadığı gibi noktalar netleştirilir. Ayrıca Enerji Kimlik Belgesi gibi uygulamada sık karşılaşılan belgeler ve site/aidat borcu gibi pratik kalemler de alıcıyla paylaşılmaya hazır olmalıdır.
Pazarlama aşamasında gerçekçi fiyat belirlemek kritik bir adımdır. Benzer satılık evler incelenirken yalnızca ilan fiyatlarına değil, gerçekleşen satışlara yakın göstergelere ve konutun niteliklerine (metrekare, kat, cephe, iskan durumu, ulaşım, deprem riski açısından bölgesel profil) odaklanmak gerekir. Son aşama tapuda devir sürecidir: Tapu müdürlüğünde başvuru, harçların ödenmesi, randevu ve imza adımları tamamlanır. Ödeme planı (kapora, kalan tutar, banka kredisi varsa kredi kullandırım günü) tapu randevusu ile uyumlu kurgulanmalıdır.
Türkiye banka gayrimenkul fırsatları nasıl değerlendirilir?
Türkiye banka gayrimenkul fırsatları çoğunlukla bankaların portföyünde yer alan, farklı nedenlerle satışa çıkarılmış taşınmazlardan oluşur. Bu tür satışlarda şartname/ilan metni, ihale yöntemi (açık artırma veya kapalı teklif gibi), teminat-kapora koşulları ve satışın kim tarafından hangi usulle yürütüldüğü dikkatle okunmalıdır. Bazı taşınmazlar kiracılı veya fiilen kullanımda olabilir; bu durum, teslim sürecini ve alıcının zaman planını etkileyebilir.
Banka portföylerine bakarken ekspertiz raporu, tapu kayıt örneği ve taşınmazın imar/iskan durumu gibi belgeleri görmek faydalıdır. Ayrıca satış bedeli dışında doğabilecek kalemler (tapu harcı, döner sermaye ücreti, olası tahliye/teslim süreçleri, tadilat gereksinimi) toplam maliyeti etkileyebilir. Banka kaynaklı ilanlar cazip görünebilse de her taşınmazın fiziksel durumu, bulunduğu bölgedeki arz-talep dengesi ve hukuki durumu farklıdır; bu nedenle her dosya kendi içinde değerlendirilmelidir.
Satılık evler seçerken nelere bakılmalı?
Satılık evler arasında eleme yaparken önce hukuki netlik aranır: Tapuda bağımsız bölüm niteliği, kat irtifakı/kat mülkiyeti, beyanlar hanesindeki şerhler, ipotek veya haciz kayıtları, yönetim planı ve varsa ortak gider borçları incelenmelidir. İmar planı ve iskan bilgisi, ileride tadilat, kullanım veya satış kabiliyeti üzerinde belirleyici olabilir. Hisseli taşınmazlarda satış ve kullanım koşulları daha karmaşık olabildiği için özellikle dikkat gerekir.
Teknik tarafta ise binanın yaşı, taşıyıcı sistem, olası güçlendirme gereksinimi, çatı-izolasyon, tesisat durumu ve deprem riskine ilişkin bölgesel göstergeler değerlendirilmelidir. Dairenin yönü, gün ışığı, gürültü, otopark, asansör, site hizmetleri gibi günlük yaşamı etkileyen unsurlar da fiyat-performans dengesini değiştirir. Konut kredisi düşünülüyorsa bankanın ekspertizinin çıkabileceği değer, planlanan ödeme yapısını doğrudan etkileyebileceğinden, bu olasılığı baştan hesaba katmak gerekir.
Maliyet tarafını baştan görünür kılmak, pazarlık ve kapanış aşamasında sürprizleri azaltır. Gayrimenkul satış işleminde tapu harcı, döner sermaye ücreti, emlak danışmanlığı komisyonu, kredi kullanılıyorsa ekspertiz ve kredi masrafları ile zorunlu deprem sigortası gibi kalemler gündeme gelebilir. Oran ve tutarlar; satış bedeline, taşınmaz türüne, mevzuat değişikliklerine ve kurum uygulamalarına göre farklılaşabildiği için rakamlar her işlemde yeniden kontrol edilmelidir.
| Product/Service | Provider | Cost Estimation |
|---|---|---|
| Tapu harcı | Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (tahsilat) | Uygulamada çoğunlukla beyan edilen satış bedeli üzerinden toplam %4 seviyesinde; alıcı-satıcı paylaşımı anlaşmaya göre değişebilir |
| Döner sermaye ve hizmet bedelleri | Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü | İşlem türüne göre değişen, genellikle sabit/yarı sabit kalemler |
| Emlak danışmanlığı hizmeti | Lisanslı emlak işletmeleri (ör. kurumsal ağlar) | Mevzuatta konut satışlarında üst sınır olarak her bir taraf için satış bedelinin %2’si + KDV çerçevesi referans alınır; sözleşmeye göre değişebilir |
| Konut kredisi ekspertizi ve masraflar | Bankalar (ör. Ziraat Bankası, İş Bankası, Garanti BBVA) | Banka ve dosyaya göre değişen ücretler; çoğu senaryoda birkaç bin TL’den başlayabilen kalemler görülebilir |
| Zorunlu deprem sigortası (DASK) | Doğal Afet Sigortaları Kurumu sistemi üzerinden sigorta şirketleri | Prim; il, yapı tipi ve metrekare gibi değişkenlere göre farklılaşır |
Bu makalede belirtilen fiyatlar, oranlar veya maliyet tahminleri en güncel mevcut bilgilere dayanmaktadır ancak zaman içinde değişebilir. Finansal kararlar almadan önce bağımsız araştırma yapılması önerilir.
Gayrimenkul satış sürecinde başarıyı belirleyen unsur, tek bir adımı hızlı tamamlamak değil tüm adımları tutarlı şekilde yönetmektir. Doğru belgelerle ilerlemek, satılık evleri hem hukuki hem teknik açıdan değerlendirmek ve Türkiye banka gayrimenkul fırsatları gibi seçeneklerde şartları ayrıntılı okumak; zaman planını, bütçeyi ve riskleri daha kontrollü hale getirir. Sonuçta amaç, devir gününe gelindiğinde tarafların aynı koşullarda uzlaşabildiği, şeffaf ve izlenebilir bir süreç yürütmektir.
